A inadimplência das cotas condominiais representa um dos maiores desafios enfrentados pelos condomínios brasileiros. A situação se torna ainda mais complexa quando a unidade possui alienação fiduciária, modalidade de garantia utilizada pela maior parte dos financiamentos imobiliários, especialmente aqueles firmados com a Caixa Econômica Federal.Durante muitos anos, discutiu-se se o banco, na condição de credor fiduciário, poderia integrar o polo passivo da execução de cotas condominiais ou se apenas o devedor fiduciante responderia pela dívida.Essa controvérsia foi recentemente solucionada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), trazendo maior segurança jurídica aos condomínios.&nbsp;O QUE É A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?Na alienação fiduciária de bem imóvel, prevista na Lei nº 9.514/97, o comprador permanece na posse direta do imóvel, enquanto o banco se torna proprietário fiduciário até a quitação integral do financiamento.Em outras palavras, embora o mutuário utilize normalmente o imóvel, a instituição financeira detém a chamada propriedade resolúvel, que somente será transferida definitivamente ao comprador após a quitação da dívida.Essa peculiaridade gerou intenso debate acerca da responsabilidade pelas despesas condominiais.&nbsp;AFINAL, QUEM RESPONDE PELAS COTAS CONDOMINIAIS?Tradicionalmente, o entendimento predominante era de que o devedor fiduciante seria o único responsável pelo pagamento das despesas condominiais enquanto permanecesse na posse direta do imóvel.Esse posicionamento baseava-se, principalmente, no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e no artigo 1.368-B do Código Civil, que disciplinam as relações entre fiduciante e credor fiduciário.Entretanto, essa interpretação mostrou-se insuficiente para solucionar os problemas enfrentados pelos condomínios.Isso porque as cotas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, estão diretamente vinculadas ao imóvel e não exclusivamente à pessoa do proprietário ou possuidor.&nbsp;A MUDANÇA PROMOVIDA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇAEm março de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, responsável pela uniformização da jurisprudência em matéria de direito privado, julgou o REsp nº 2.082.647/SP, consolidando um novo entendimento sobre o tema.Segundo a Corte, as normas da Lei nº 9.514/97 regulam apenas a relação contratual existente entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário.Essas regras não podem ser utilizadas para restringir direitos do condomínio, que é terceiro estranho ao contrato de financiamento.Por essa razão, o STJ concluiu que o condomínio pode promover a execução também em face do credor fiduciário, que deverá integrar a demanda para acompanhar os atos executivos eventualmente incidentes sobre o imóvel.&nbsp;A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PASSA A RESPONDER PELA DÍVIDA?Não exatamente. É importante distinguir dois conceitos jurídicos que frequentemente são confundidos: Responsabilidade pelo pagamento da dívida e Legitimidade para integrar a execução.O fato de a instituição financeira integrar o polo passivo da execução não significa que será automaticamente condenada ao pagamento das cotas condominiais.Sua participação decorre do fato de ser titular da propriedade fiduciária do imóvel, possuindo interesse jurídico direto na execução que poderá atingir o próprio bem.Caso opte por quitar a dívida condominial para evitar a perda da garantia, o banco poderá posteriormente exercer o direito de regresso contra o devedor fiduciante.&nbsp;A PENHORA DO IMÓVEL CONTINUA SENDO POSSÍVEL?Sim. Outro importante aspecto definido pelo STJ é que a existência da alienação fiduciária não impede a penhora do imóvel para satisfação das cotas condominiais.Como a obrigação possui natureza propter rem, o próprio imóvel responde pelo débito.Entretanto, justamente por existir direito real da instituição financeira sobre o bem, o credor fiduciário deve ser previamente citado para integrar a execução, garantindo-se o contraditório e a ampla defesa.Essa solução preserva os direitos do banco sem retirar do condomínio a efetividade da cobrança.&nbsp;O QUE MUDA PARA OS CONDOMÍNIOS?A nova orientação representa importante avanço para a gestão condominial.Na prática, evita-se que a execução fique limitada à busca por bens pessoais do condômino inadimplente, muitas vezes inexistentes ou insuficientes para satisfazer o crédito.Além disso, impede que os demais moradores sejam obrigados a suportar, por meio do rateio das despesas, o prejuízo causado pela inadimplência de determinada unidade.O entendimento também fortalece a efetividade das execuções e proporciona maior segurança jurídica aos condomínios, síndicos e administradoras.&nbsp;CONCLUSÃOA decisão da Segunda Seção do STJ representa uma importante evolução da jurisprudência ao reconhecer que a natureza propter rem das cotas condominiais prevalece sobre as regras internas do contrato de alienação fiduciária.Com isso, consolidou-se o entendimento de que o credor fiduciário, inclusive a Caixa Econômica Federal, possui legitimidade para integrar a execução de despesas condominiais, assegurando a possibilidade de constrição do imóvel e preservando a efetividade da tutela executiva.Para condomínios que enfrentam inadimplência em unidades financiadas, a correta condução da execução exige análise técnica da matrícula do imóvel, da existência de alienação fiduciária e da jurisprudência mais atual do Superior Tribunal de Justiça.&nbsp;NOSSO ESCRITÓRIO PODE AJUDARNosso escritório atua de forma especializada na assessoria jurídica de condomínios, com ampla experiência na cobrança de cotas condominiais, execuções judiciais, recuperação de créditos e consultoria preventiva para síndicos e administradoras.Se o seu condomínio enfrenta dificuldades para cobrar unidades financiadas ou deseja adotar a estratégia processual mais eficiente para recuperar créditos condominiais, nossa equipe está preparada para oferecer orientação jurídica especializada e conduzir a demanda com segurança e efetividade.

Cobrança de cotas condominiais em imóvel financiado: a Caixa Econômica Federal pode ser executada?

Recentemente, acompanhei um julgamento envolvendo um famoso condomínio no Leblon que chamou bastante atenção dentro das discussões sobre Airbnb e locação por temporada. No caso,&nbsp;a assembleia do condomínio aprovou a proibição de locações realizadas por plataformas digitais, mas a deliberação acabou sendo anulada pela Justiça.O que considero mais interessante nessa decisão é que o debate não ficou restrito à discussão “Airbnb pode ou não pode”. O Judiciário analisou, principalmente, a forma como a assembleia foi conduzida e o que previa a própria convenção condominial.Nesse caso, a Justiça entendeu que a restrição aprovada não observou as regras previstas na própria convenção condominial, especialmente em relação ao quórum necessário para limitar direitos dos proprietários.Compartilho isso porque tenho visto muita apreensão depois da decisão do STJ, mas a verdade é que cada caso possui suas particularidades.&nbsp;Convenção, ata, quórum exigido, histórico do condomínio, registro de impugnações em atas, ou até mesmo a maneira como determinada restrição foi formulada e aprovada devem ser analisadas.Muitas dessas questões passam despercebidas no calor da discussão assemblear, mas depois acabam tendo enorme relevância quando o tema chega ao Judiciário.No fim, acho que essas decisões reforçam algo importante para todos nós anfitriões: a importância de um movimento organizado, consciente e participativo dentro dos condomínios. Informação, diálogo e atuação coletiva responsável provavelmente serão cada vez mais essenciais nesse cenário.

Entre o “pode” ou “não pode”, existem muitos detalhes

Durante anos, disseram que o Uber iria destruir o transporte.Que era ilegal.Que precisava ser proibido.Que colocava em risco um modelo “tradicional”. Hoje, o aplicativo faz parte da vida de milhões de pessoas. Atualmente, a história está se repetindo com o Airbnb. Existe uma resistência enorme contra a locação por temporada. E não por questões jurídicas ou condominiais, mas porque toda transformação tecnológica incomoda mercados consolidados. A verdade é que a tecnologia muda comportamentos, cria novas formas de consumo e transforma relações econômicas. Isso aconteceu com os bancos digitais, com os streamings, com os marketplaces, com os aplicativos de transporte, e agora acontece com a hospedagem. Mudanças nunca são simples. Mas impedir a inovação através de proibições arbitrárias não é o caminho. Muitos anfitriões utilizam o Airbnb não apenas como uma fonte de renda extra, mas como uma verdadeira ferramenta de transformação de vida. Para muitas famílias, a locação por temporada ajudou a complementar orçamento, pagar financiamentos, superar momentos difíceis, gerar independência financeira e criar oportunidades de empreendedorismo que antes simplesmente não existiam. Por trás de cada anúncio existe uma família, uma história, um investimento, um sonho e, muitas vezes, uma importante fonte de sustento. Ao mesmo tempo, o Airbnb também transformou a forma como as pessoas viajam. Milhares de hóspedes passaram a ter acesso a viagens mais acessíveis, experiências mais humanas, hospedagens personalizadas e opções que muitas vezes não encontravam no mercado tradicional. Muita gente só conseguiu começar a viajar com frequência por causa desse novo modelo de hospedagem. E isso movimenta toda a economia local, os restaurantes, mercados, farmácias, padarias, motoristas, pequenos comércios e serviços da região também foram e são beneficiados todo dia com o fluxo de pessoas que o airbnb consegue alcançar. E talvez esteja faltando justamente isso, mostrar mais dessa realidade para a sociedade de forma mais clara. Precisamos fazer com que as pessoas enxerguem o impacto positivo que a locação por temporada trouxe para anfitriões, hóspedes, pequenos empreendedores e para o turismo como um todo. Porque a comoção social também influencia a forma como esses debates evoluem. Foi exatamente isso que aconteceu com o Uber. No início, existia enorme resistência, pressão política, críticas e tentativas de proibição. Mas a população percebeu, na prática, a melhoria que a tecnologia trouxe para sua rotina, com mais acessibilidade, melhores experiências, preços mais competitivos e novas possibilidades de mobilidade. A pressão dos próprios usuários e a enorme aceitação popular acabaram transformando completamente aquele cenário inicial de rejeição. A sociedade percebeu os benefícios concretos da inovação no dia a dia, e isso fez com que o mercado tradicional precisasse se adaptar à nova realidade. Naturalmente, o cenário político também mudou, diante da aprovação social massiva e da mudança de comportamento da população, tornou-se inviável sustentar discursos puramente proibitivos sem enfrentar forte desgaste perante os próprios eleitores. Com o Airbnb, o caminho pode ser parecido. Quanto mais mostrarmos o impacto humano, econômico e social da locação por temporada para todos, anfitrião, hóspedes e comércio local, mais difícil será sustentar discursos puramente proibitivos ou desconectados da realidade atual. E o Direito não pode ignorar essa nova realidade. Claro, regras, segurança e limites são importantes, mas existe uma diferença muito grande entre regulamentar e simplesmente tentar impedir. O debate sobre locação por temporada precisa ser feito com equilíbrio, responsabilidade e respeito ao direito de propriedade. A inovação sempre enfrentará resistência. Mas a história mostra que a tecnologia dificilmente anda para trás. Portanto, se você está sofrendo ameaças, multas ou proibições indevidas relacionadas à locação por temporada, saiba que existem limites legais para a atuação de condomínios e administradoras. Cada caso precisa ser analisado de forma individual, com atenção à convenção condominial, ao regimento interno e à jurisprudência atual. Eu e minha sócia, a advogada Raymara Lima, atuamos na área de Direito Imobiliário e Condominial e podemos auxiliar anfitriões na análise jurídica de notificações, multas, restrições e conflitos envolvendo Airbnb e locação por temporada. Caso esteja passando por essa situação, fique à vontade para entrar em contato, pois será um prazer ajudar a fortalecer a nossa comunidade! Precisamos permanecer unidos, organizados e resistentes diante de medidas arbitrárias e tentativas de inviabilizar a locação por temporada.